Verdiutvikling

Ved utgangen av 2019 har porteføljen en eiendomsverdi på NOK 5,4 mrd og en egenkapitalverdi på NOK 3,0 mrd. Avkastningen til egenkapitalen i 2019 var på 17,6%.

Markedet

2019 ble nok et aktivt år i transaksjonsmarkedet for næringseiendom, med et høyt antall transaksjoner og transaksjonsvolum høyere enn fjoråret.

Den vedvarende høye etterspørselen etter eiendom og forventning til fremtidig leieprisvekst i kombinasjon med vedvarende lave renter har motvirket effekten av større utsikkerhet om global økning i «prime yield».

Det er fremdeles regionale forskjeller i kontormarkedet, hvor områder med mye oljerelatert næringsvirksomhet fremdeles har en høyere kontorledighet og et sterkere prispress på leien enn eksempelvis CBD Oslo.

Gjennom året har det blitt registrert økende leiepriser, særlig i Oslo sentrum, men også en marginal økning i øvrige områder av Oslo og vest-korridoren. De økte leieprisene har medført at flere nybyggingsprosjekter har kommet i markedet.

2019 ble et år med stabil og positiv utvikling i boligprisene med +2,6% boligprisvekst i Norge. Oslo oppnådde høyere boligprisvekst enn landet for øvrig med 5,5% i 2019 (6,3% for 2018 i Oslo). Det har vært høy etterspørsel og omsetning av boliger også i 2019 og Oslo utmerker seg med høyere etterspørsel og omsetning enn resten av landet. Norges Bank hevet styringsrenten 3 ganger med 25 basispunkter i løpet av 2019, men fortsatt lave renter i en historisk sammenheng medførte at dette hadde beskjeden effekt på boligmarkedet.

Organisasjon

Ferd Eiendom består av 9 ansatte som dekker de sentrale fagområdene utvikling/prosjekt, investering/finans, marked/utleie og forvaltning.

Portefølje boligprosjekter

• Ensjø, Oslo
  Tiedemannsbyen omfatter totalt rundt 1.400 leiligheter, og skal gjennomføres over en periode på ca femten år. De første ca. 660 ble utviklet i regi av Tiedemannsbyen DA og de neste ca. 700 i regi av Tiedemannsfabrikken AS. Ferd Eiendom har ytterligere 300 boliger i 100% eierskap på Ensjø.Tiedemannsbyen DA eies 50/50 av Ferd Eiendom og Skanska Bolig, mens Tiedemannsfabrikken AS eies 50/50 av Ferd Eiendom og Selvaag Bolig. Resterende eies av Ferd Eiendom alene.

  Det siste kvartalet i Tiedemannsbyen DA, Utsiktskvartalet med totalt 258 leiligheter, ble lansert høsten 2015 og de siste enhetene ble overlevert til kjøperne i løpet av 2019.

  Tiedemannsfabrikkens første felt (Felt F), der totalt 158 leiligheter ble lansert våren 2016 ble overlevert til kjøperne i siste kvartal 2018.

  Tiedemannsfabrikkens neste felt (Felt E), der totalt 222 leiligheter ble lansert vår 2017 er nå nær utsolgt. De første boligene ble overlevert til boligkjøperne i siste halvdel av 2019, mens resterende overleveres i løpet av første halvår 2020.

  I 2017 valgte Ferd Eiendom og Selvaag bolig å utvide samarbeidet ved å utvikle det neste feltet (Felt G), der om lag halvparten av totalt 322 leiligheter ble lansert vår 2019 har hatt en positiv salgsutvikling og bygging er nå iverksatt.

  Det ble solgt 107 boliger totalt i Tiedemannsbyen i 2019 mot 54 året før og det gjenstår nå i underkant av 245 leiligheter totalt i Tiedemannsbyen.

• Bråtejordet, Strømmen
  Ferd Eiendom utvikler et boligområde i samarbeid med Mestergruppen på Bråtejordet like ved Strømmen stasjon. Prosjektet vil omfatte ca. 400 rekkehus/småhus/leiligheter.Første salgstrinn ble lansert høsten 2014 og byggestart for de første 40 enhetene var sommer 2015. De første 123 enhetene ble overlevert til kjøperne i løpet av 2017 og 2018.

  I det neste feltet (B7), som består av 186 leiligheter og rekkehus, ble første salgstrinn lansert i slutten av 2019 med totalt 9 enheter solgt før årsskiftet.

• Ski sentrum
  Ferd Eiendom er involvert i to større boligprosjekter i Ski sentrum med et potensiale på tilsammen ca 500 boliger i tillegg til butikk/næringslokale og parkering.Sentrumsutviklingen og detaljreguleringen er nå i gang av både «Skolekvartalet» og «Trekantkvartalet». «Skolekvartalet» eies 50/50 sammen med Ski Sentrum AS, mens «Trekantkvartalet» eies 100% av Ferd Eiendom. Begge prosjekter forventes ferdig regulert i løpet av 2020.
• Høyda, Moss
  Sommeren 2018 kjøpte Ferd Eiendom eiendommen Rabekkgata 4 og 6 i bydelen Høyda rett ved Melløs Stadion i Moss. Eiendommen er på 55 mål og er tenkt utviklet til i hovedsak boligområde med utadvendte aktiviteter ut mot Rabekkgata. Parallelloppdrag med 4 arkitektkontor ble gjennomført høsten 2018 og i 2019 ble reguleringsprosessen påbegynt. Eiendommen forventes å bli utviklet til anslagsvis 800-900 boliger som vil henvende seg til ulike målgrupper. Utviklingen av eiendommen vil bidra sterkt i transformasjonen av Høyda fra tidligere industri- og handelsområde til en levende og attraktiv bydel i Moss.
• Vestre Billingstad, Asker
  Sammen med flere grunneiere tok Ferd Eiendom del i omreguleringen av vestre del av Billingstadsletta i Asker kommune hvor det vil komme totalt opptil 1.650 boliger. Reguleringsplanen for Vestre Billingstad ble vedtatt av Asker kommune i slutten av januar 2018.
  Ferd Eiendom eier Bergerveien 12 som i dag huser ABB som leietaker. På vår eiendom planlegger vi å oppføre ca 420 boliger når leiekontrakten med ABB utløper om få år.
• Høvik, Bærum
  Ferd Eiendom inngikk i 2019 avtaler om fremtidig erverv av flere eiendommer nært Høvik stasjon i Bærum kommune. Området rundt Høvik stasjon ligger godt til rette for attraktiv tettstedsutvikling når ny E18 etter hvert er planlagt å gå i tunell forbi Høvik.

• Utviklingsprosjekter
  Ferd Eiendom har flere pågående kontorprosjekter.

  Asker Tek ble ferdigstilt i 2017 med totalt 16.300 kvm kontor i et flerbrukerbygg med Indra Navia som hovedleietaker. Kontorbygget er byggetrinn 3 i Kraglund kontorpark, beliggende rett ved Asker stasjon. Det er lagt spesielt fokus på fremtidens kontorløsninger, med stor fleksibilitet og digitale løsninger. Asker Tek er også et Breeam sertifisert miljøbygg med energiklasse A. Det er inngått en ny leiekontrakt også i 2019 og kontorbygget nærmer seg nå fullt utleid.

  Østensjøveien 16 er et Breeam sertifisert miljøbygg med energiklasse A på ca 14.000 kvm, sentralt beliggende ved knutepunktet Helsfyr/Bryn i Oslo. Kontorbygget ble ferdigstilt i siste halvdel av 2019 med Sophies Minde som hovedleietaker. Det er inngått flere nye leiekontrakter i 2019 på ca 3.800 kvm og innredningsarbeider for disse leietakerne pågår. Resterende arealer forventes å bli utleid i løpet av 2020.

• Lager/Logistikk
  Ferd Eiendom, Veidekke og Fabritius har et felles samarbeid om å utvikle tomtene henholdsvis Ferd Eiendom og Veidekke var eiere av i Gardermoen Næringspark, gjennom selskapet FFV Gardermoen AS. Partene 1/3 hver av FFV Gardermoen. Til sammen har tomtene et areal på ca 1.000 mål og et stort utbyggingspotensial hovedsakelig planlagt til lager, logistikk og kombibygg samt mulighet for plasskrevende varehandel på deler av området.

  Frogn Næringspark, hvor Ferd Eiendom er deleier sammen med NHP Eiendom og Stiftsstaden eier tomter på ca 110 mål og et utbyggingspotensial på rundt 40.000 kvm.

  Ferd Eiendom har også to tomter beregnet for lager- og logistikkbygg på Vestby og Mastemyr. Til sammen har tomtene et areal på ca 140 mål og et utbyggingspotensial på rundt 50.000 kvm. En tomt på 110 mål ble i 2019 solgt til logistikkselskapet DSV hvor det nå oppføres ny terminal og logistikkbygg.

  I siste halvdel av 2019 ble utvidelsen av lagerfunksjonen i kombibygget til Swix på Storhove i Lillehammer ferdigstilt. Lageret, som inkluderer nytt robotisert automatikklager, utvides med ca 5.000 kvm.

• Utleie
  Med unntak av de resterende arealene i kontorbyggene i Asker og på Bryn/Helsfyr, som er ferdigstilt, er tilnærmet alle disponible arealer fullt utleid ved inngangen til 2020. Ferd Eiendoms utleieportefølje utgjorde ved årets slutt ca. 170.000 kvadratmeter.

Portefølje finansielle investeringer

Ferd Eiendom vurderer løpende finansielle investeringer i både Norge og utlandet der det underliggende aktivum er eiendom i en eller annen form.

Fremtidsutsikter

I 2020 forventes det moderat vekst i fastlandsøkonomien, og stabilt lav arbeidsledighet totalt sett, men med regionale forskjeller.

I Stor-Oslo regionen tror vi at stabil lav arbeidsledighet og utsikter til stigende kontorleier medfører fortsatt høy aktivitet innenfor kontormarkedet.

Etter den stabile utviklingen i boligprisene i 2019 i Norge, tror vi at boligprisene vil fortsette å utvikle seg i svakt positiv retning i 2020. Vi tror likevel at Oslo, der det forventes lavere nybygging enn etterspørselen skulle tilsi, kan få en høyere boligprisutvikling enn resten av landet.

Et eventuelt overraskende konjunkturomslag og/eller vesentlig oppgang i rentene vil kunne påvirke utviklingen i mer negativ retning.